La question pratique dans Gestion de Fortune – Décembre 2025
Face à la crise du logement et à la vacance des bureaux, la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 facilite la transformation des bâtiments tertiaires en logements, tout en limitant l’empreinte carbone grâce à la réutilisation du bâti existant. Sans bouleverser le droit de l’urbanisme, elle en simplifie l’application et offre aux patrimoines privés une nouvelle opportunité de valorisation.
Ce qui change
Un permis « multi-destinations » pour les bâtiments neufs
Ce permis vise à rendre les bâtiments réversibles : un même projet peut prévoir plusieurs usages sur vingt ans, comme bureau aujourd’hui et logement demain. Si toutes les règles d’urbanisme sont déjà respectées, le changement d’usage se fera sans nouvelle autorisation. L’intérêt patrimonial est évident : on sécurise la trajectoire de l’actif dans le temps.
Une dérogation possible au PLU pour les bâtiments anciens
Le maire, ou l’intercommunalité compétente, peut désormais autoriser qu’un immeuble non résidentiel devienne à destination principale d’habitation, même si le PLU ne le prévoit pas.
La décision reste motivée et prise au cas par cas. Ainsi, un ancien plateau de bureaux, un ex-hôtel ou des locaux commerciaux délaissés peuvent désormais, sous conditions, être transformés en logements.
Copropriété : la majorité simple suffit désormais
Lorsque la transformation d’un lot contrevient à la destination de l’immeuble, la majorité simple suffit pour autoriser le changement et ajuster la répartition des charges. Dans les ensembles tertiaires en copropriété, c’était souvent le verrou qui bloquait tout.
Les contraintes et difficultés possibles
Législation sur l’usage
Un permis multi-destinations pourra difficilement prévoir le retour d’un immeuble transformé en habitation vers sa destination d’origine.
Servitude « résidence principale »
Le PLU peut, dans certains secteurs, imposer que les logements issus d’une reconversion soient occupés en résidence principale. Objectif : éviter la dérive vers le meublé touristique et préserver l’équilibre du marché local.
Les coûts : un frein majeur
Les coûts constituent l’un des principaux obstacles à ce type d’opération :
● Dans le cadre d’un permis multi-destinations, il faut s’assurer que l’immeuble réponde aux normes des différents usages prévus, ce qui alourdit les coûts de conception et de construction.
● Dans le cas d’une transformation de bâtiments anciens, les travaux peuvent s’avérer très lourds : cloisonnement, réseaux, espaces de circulation, etc.
Les assurances décennales
Dans le cadre d’un permis multi-destinations, le changement d’usage implique souvent de nouveaux travaux soumis à une seconde assurance décennale, rendant parfois la répartition des responsabilités complexe en cas de litige.
La localisation de l’immeuble
Ce type d’opération n’est pas adapté à tous les environnements. Certaines zones d’activité sont inadaptées à l’habitation, tandis que les zones non tendues disposent déjà de logements vacants suffisants pour répondre à la demande.
Pour qui ?
● Investisseurs et foncières familiales détenant des immeubles tertiaires sous-occupés.
● Propriétaires privés héritant d’actifs de bureaux obsolètes ou difficilement louables.
● Bailleurs patrimoniaux souhaitant revaloriser un bien vieillissant sans le vendre.
● Promoteurs intégrant une stratégiede recyclage immobilier.
● Copropriétés tertiaires où l’unanimité paralysait jusqu’ici toute décision.
Un nouvel horizon pour le patrimoine privé
De nombreux immeubles tertiaires familiaux, jadis très valorisés, peinent aujourd’hui à se louer. Leur configuration et leur emplacement se prêtent pourtant à une conversion en logements, offrant ainsi une nouvelle voie de valorisation sans perte de maîtrise foncière.
Une rentabilité à évaluer au cas par cas
Le permis multi-destinations reste peu adapté aux transformations vers le logement, car les surcoûts exigent une visibilité rarement garantie, sauf cas exceptionnels. Il se prête mieux aux réversibilités entre usages non résidentiels, comme le passage d’un commerce à un entrepôt, sans que cela constitue la priorité du législateur.
La loi ne crée pas une martingale, mais un outil de niche qui peut s’avérer intéressant lorsque les conditions sont réunies. Il suppose toutefois d’être bien entouré par des conseils juridiques et techniques solides pour sécuriser l’opération. ■
Par Guillaume Dozinel, Associé Gestion Financière Privée – GEFIP et Arnaud Deloison – Notaire associé Etude LETULLE
