La question pratique dans Gestion de Fortune – Février 2026
Les revenus issus de la location meublée d’immeubles situés en France constituent des revenus de source française imposables en France, tout comme la plus-value réalisée lors de la cession de ces immeubles. L’activité de location meublée relève de deux régimes distincts : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
Est qualifié de loueur en meublé professionnel l’exploitant qui remplit cumulativement deux conditions : percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et tirer de cette activité des revenus supérieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. À défaut de satisfaire à l’une de ces conditions, l’activité relève du régime de la location meublée non professionnelle.
1. Le non-résident peut-il être qualifié de LMNP ?
L’administration fiscale considère que le seuil annuel de 23 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des recettes issues de la location meublée, indépendamment du lieu de situation des immeubles. En revanche, l’appréciation du critère de prépondérance des recettes locatives par rapport aux autres revenus d’activité du foyer fiscal s’effectue en ne retenant que les revenus imposables en France.
Ainsi, lorsque les revenus tirés de la location meublée constituent les seuls revenus imposables en France du contribuable non-résident, celui-ci est considéré comme loueur en meublé professionnel dès lors que le montant de ses recettes locatives excède 23 000 €, et ce indépendamment de ses revenus de source étrangère.
2. Conséquences de la qualification de l’activité
a. En matière d’impôt sur le revenu (BIC)
Que l’activité de location meublée soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime permet notamment la déduction fiscale des amortissements comptables afférents à l’immeuble, ainsi qu’aux travaux de construction ou d’amélioration réalisés.
Contrairement aux résidents fiscaux français soumis au barème progressif, les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source française au taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de 29 316 € pour les revenus 2025. Toutefois, ils peuvent solliciter l’application du taux moyen d’imposition résultant de la prise en compte de l’ensemble de leurs revenus de source mondiale, lorsque ce taux est inférieur.
b. En matière sociale
La qualification professionnelle ou non de l’activité emporte également des conséquences en matière sociale. Selon le régime applicable et le type de location, le contribuable est soumis :
● soit aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 18,6 %, réduit à 7,5 % pour les nonrésidents de l’UE, de l’EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni exonérés de CSG/CRDS ;
● soit aux cotisations sociales, dont sont exemptés les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE, de la Suisse, du Royaume-Uni ou d’un État tiers ayant conclu avec la France un accord de sécurité sociale fondé sur le principe d’unicité de la législation applicable.
c. En cas de cession
Le régime fiscal applicable à la plus-value dépend de la qualification de l’activité au jour de la cession.
Le non-résident loueur en meublé non professionnel est soumis au prélèvement spécifique de 19 % prévu à l’article 244 bis A du CGI, aligné sur le régime des plusvalues immobilières des particuliers. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % pour les non-résidents de l’UE, de l’EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni, ou de 17,2 % pour les non-résidents d’États tiers. Ce régime permet notamment de bénéficier des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, ainsi que de dispositifs spécifiques d’exonération propres aux non-résidents.
La situation du non-résident loueur en meublé professionnel demeure, à ce jour, insuffisamment clarifiée par les textes et la doctrine administrative. Il n’est pas certain que le régime des plus-values professionnelles lui soit applicable, lequel distingue les plus-values à court terme et à long terme avec abattement progressif conduisant à une exonération totale après 15 ans de détention.
En l’absence de cadre législatif ou doctrinal explicite, cette situation appelle une approche prudente et le recours à des conseils fiscaux spécialisés. ■
* Cet article s’inscrit dans le cadre du droit positif en vigueur. Le projet de loi de finances pour 2026 comporte toutefois des dispositions susceptibles d’en
modifier l’analyse à l’avenir. Un article d’actualisation sera proposé à l’issue de l’adoption définitive du texte.
LMP : Prise en compte des revenus étrangers pour les non-résidents – Art. 12 quindecies : Il mettrait fin à la discrimination fiscale frappant les non résidents loueurs de meublés en intégrant leurs revenus mondiaux dans le calcul du seuil d’accès au statut de LMP. Cette mesure de mise en conformité avec le droit européen éviterait leur bascule automatique et forcée vers le régime professionnel, en permettant de comparer leurs recettes locatives à l’ensemble de leurs revenus d’activité, y compris ceux perçus et imposés à l’étranger.
Par Guillaume Dozinel, Associé Gestion Financière Privée – GEFIP et Véronique Drilhon-Jourdain – notaire associé Étude Letulle
